Kdy dává investiční hypotéka smysl?

Investiční hypotéka je jeden z mála úvěrů, u kterého vám banka půjčí na něco, co vám samo vydělává. Kdy se ale vyplatí a podle čeho poznáte, že konkrétní byt "utáhne" splátku sám? Rozhoduje jediné pravidlo — poměr nájmu k nákladům na úvěr.

Co je investiční hypotéka

Je to úvěr na nákup nemovitosti, kterou nekupujete pro sebe, ale na pronájem — má vytvářet pravidelný příjem. Pro investory je atraktivní hlavně proto, že velkou část ceny zaplatí banka a vy pracujete s cizími penězi. Typicky získáte financování do 80 % hodnoty nemovitosti, zbytek dofinancujete z vlastních zdrojů.

Základní pravidlo: nájem musí pokrýt splátku

Klíčové kritérium je, jestli nemovitost vydělá dost na to, aby pokryla splátku hypotéky i běžné náklady. Jinými slovy — jestli je hrubý nájemní výnos vyšší než úrok z hypotéky. Pokud ano, byt se do velké míry splácí sám a vy postupně budujete majetek z nájemného.

Ukažme si to na příkladu. Byt za 1 800 000 Kč pronajmete za 11 000 Kč měsíčně — to je hrubý nájemní výnos zhruba 7,3 %. S hypotékou na 80 % ceny (1 440 000 Kč) při sazbě kolem 4,7 % a splatnosti 30 let vyjde splátka asi na 7 500 Kč. Nájem 11 000 Kč tedy pokryje splátku a ještě zbyde rezerva na náklady a údržbu. Tomu se říká kladný cashflow — a přesně o něj jde.

Kde to dnes vychází nejlépe

Toto pravidlo splňují hlavně města s nižšími cenami nemovitostí a zároveň slušným nájmem — dlouhodobě sem patří třeba Ústí nad Labem, Ostrava nebo Zlín, kde inkasovaný nájem běžně převyšuje splátku hypotéky. Naopak v Praze nebo Brně jsou ceny tak vysoko, že se nájemní výnos k úroku často ani nepřiblíží a byt bez vlastního doplácení "neutáhnete".

Na co si dát pozor

Kladný cashflow není samozřejmost napořád. Počítejte s obdobími, kdy je byt prázdný a splátku hradíte ze svého. Myslete i na to, že po skončení fixace může být úrok jiný — když sazby vzrostou, dřívější přebytek se může ztenčit. A do výpočtu vždy zahrňte i náklady na údržbu, daně a správu, ne jen samotnou splátku.

Investiční hypotéka je silný nástroj, jak budovat majetek z cizích peněz — ale jen tehdy, když čísla sedí. Než se do ní pustíte, vyplatí se propočítat konkrétní byt.

Chcete poradit, zda je investiční hypotéka vhodná i pro vás?

Vyberte si termín konzultace. 

Další články