Je lepší pronajímat byty na fyzickou osobu nebo s.r.o.?

Plánujete pronajímat byty a řešíte, zda je nakoupit jako fyzická osoba, nebo pro tento účel založit firmu? Pojďme se podívat, co je výhodnější a jak lze takovou investici financovat.

Je jedno, jestli pronajímáte jeden byt, nebo více. Nebo jestli se teprve chystáte. Tak jako tak je častou otázkou, zda je výhodnější mít byty ve vlastnictví fyzické osoby, nebo ve vlastnictví firmy, nejčastěji s.r.o.

Nechme nyní stranou spekulativní nákup nemovitosti — tedy nákup za účelem brzkého prodeje. Držme se v tomto článku účelu pronájmu. Cílem je koupit a držet nemovitost dlouhou dobu, po kterou budete získávat prostředky coby pronajímatel. To může pokrývat například splátky hypotéky, nebo tvořit pasivní příjmy.

Jak s daněmi?

V takovém případě zpravidla platí, že je lepší kupovat byt na pronájem jako fyzická osoba. Po deseti letech je totiž případný prodej osvobozen od daně z příjmu (tzv. časový test — u nemovitostí pořízených od roku 2021 je to 10 let, u starších 5 let). Navíc možná jednou budete chtít nemovitost darovat dětem, a i v takovém případě jako fyzická osoba daně řešit nemusíte.

Pojďme si to ukázat na příkladu. Firma koupí byt za 1 000 000 Kč a po letech ho prodá za 2 000 000 Kč. Zisk z prodeje je tedy 1 000 000 Kč. Z tohoto zisku firma zaplatí daň z příjmu právnických osob ve výši 21 %, tedy 210 000 Kč.

Tím to ale nekončí. Aby si majitel peníze z prodeje vyplatil "k sobě", musí je z firmy dostat ven jako podíl na zisku — a ten podléhá srážkové dani 15 %. Z 790 000 Kč zdaněného zisku to je dalších 118 500 Kč. Dohromady tak na daních odvede zhruba 328 500 Kč, tedy asi třetinu zisku. Tomuto jevu se říká dvojí zdanění a je to hlavní daňová nevýhoda s.r.o.

Oproti tomu investor, který koupil nemovitost "na sebe" a drží ji déle než deset let, nezaplatí při prodeji nic. (V praxi vstupují u firmy do hry ještě odpisy, které daň v čase ovlivňují, takže realita je o něco složitější — princip dvojího zdanění ale platí.)

Pronájem je navíc u fyzických osob osvobozen i od plateb na zdravotní a sociální pojištění, což jsou ve své podstatě také "daňové" odvody navíc.

Bezpečnost

Z pohledu bezpečnosti může být o něco lepší variantou nákup na firmu, protože jako fyzická osoba ručíte za své závazky celým svým majetkem. Založením s.r.o. dojde k oddělení soukromého a podnikatelského majetku — ručíte pak v zásadě jen majetkem firmy. Na druhou stranu většina investorů, kteří poctivě pronajímají byty, nepředpokládá, že by se dostali do tak velkého průšvihu, že by měli přijít o všechno.

Sám, nebo ve dvou?

Ať už jako fyzická osoba, nebo firma, můžete podnikat sami, nebo se společníkem. Práce ve dvou a více lidech může být výhodou například při získávání úvěru či správě vlastněných nemovitostí. Pečlivě ale vybírejte, s kým do toho jdete. Jde často o investice na mnoho let a špatný výběr společníka by vás mohl stát hodně peněz. I proto řada investorů podniká raději samostatně.

Financovat z vlastních, nebo hypotékou?

Pronájem je snad jediná investice, na kterou vám většina bank relativně snadno půjčí — pokud žádáte jako fyzická osoba. Zkuste jít do banky s tím, že chcete půjčit na nákup akcií nebo zlata. Asi nepochodíte. U nemovitostí je to jinak — banky vám rády půjčí.

Obecně doporučuji financování hypotékou, protože vám neváže vaše vlastní peníze. Důležitá je ale zároveň tvorba rezerv. Počítejte s tím, že vám nájemník čas od času nezaplatí, nebo se odstěhuje a bude vám trvat dva měsíce, než najdete nového. Po tu dobu musíte hypotéku splácet dál.

Pro hypotéku mluví i další věc: pokud vlastní peníze neutratíte, můžete je rychle využít, jakmile se objeví další výhodná koupě — ať už konkrétní byt, nebo celkový pokles cen na trhu. Mnoho zkušených investorů takto koupí nemovitost z rezerv a následně si tyto prostředky nechá vrátit v hypotéce jako proplacení vlastních zdrojů. A opět mají připravené peníze na další investice. Rezervy se hodí i tehdy, když v budoucnu stoupnou úrokové sazby — to bývá vhodná chvíle na mimořádné splátky úvěru.

A pohledem čísel? Při koupi bytu za 1 300 000 Kč a čistém nájmu po odečtení nákladů 7 000 Kč měsíčně se bavíme o hrubém výnosu 6,46 %. V některých lokalitách může být i vyšší. Při současné průměrné sazbě hypoték kolem 4,7 % tak prakticky vyděláváte na cizích penězích. (Sazby se ale v čase mění, počítejte proto vždy s aktuálním číslem.)

Pokud byste ale o hypotéku žádali jako nově založené s.r.o., pravděpodobně ji nedostanete — bankám zpravidla nestačí jen vidina budoucího nájmu. Výjimku tvoří developerské projekty, kterým se ale tento článek nevěnuje.

Kdy naopak dává smysl s.r.o.?

Pro většinu drobných pronajímatelů vychází lépe fyzická osoba. S.r.o. ale může dávat smysl ve chvíli, kdy budujete větší portfolio, plánujete majetek aktivně rozvíjet nebo řešíte jeho předání dětem — převést podíl ve firmě bývá jednodušší než přepisovat jednotlivé nemovitosti. Počítejte ale s náklady navíc: založení firmy, povinné účetnictví a administrativa. Kde přesně je zlom, závisí na konkrétní situaci — proto se vyplatí probrat to s poradcem.

Závěr

Pokud plánujete držet nemovitost delší dobu, je z daňového pohledu zpravidla lepší vlastnit ji jako fyzická osoba. Navíc jako začínající investor máte mnohem větší šanci na hypotéku, když žádáte jako jednotlivec, než jako firma. S.r.o. přichází na řadu spíš u větších a aktivnějších portfolií.

Už byt vlastníte a chcete pomoci najít spolehlivého nájemníka? 

Nebo takový vhodný investiční byt hledáte?

Vyplňte formulář níže a naši realitní makléři se vám ozvou.

Další články